Guía para Comprar tu Primer Piso
En PrimerPiso.es te ofrecemos toda la información que necesitas para comprar tu primera vivienda en España: hipoteca, trámites, impuestos y ayudas para jóvenes y familias. Toma decisiones informadas y evita errores costosos.
Principales Portales Inmobiliarios de España
Consulta los portales inmobiliarios más destacados para buscar y comparar viviendas en España. Son los más visitados y con la oferta más amplia:
- Idealista – El portal líder para compra, venta y alquiler de viviendas.
- Fotocasa – Amplia oferta y herramientas para comparar precios por zona.
- Habitaclia – Muy fuerte en Cataluña y Comunidad Valenciana.
- Pisos.com – Miles de anuncios de particulares y otras agencias.
- Haya Real Estate – Viviendas procedentes de bancos y activos adjudicados.
- Servihabitat – Propiedades gestionadas por uno de los principales servicers.
- Aliseda Inmobiliaria – Inmuebles de bancos y promociones de obra nueva.
- Wallapop Inmobiliaria – Anuncios de particulares desde su sección oficial :contentReference[oaicite:1]{index=1}.
- Yaencontre – Buscador inmobiliario con más de 800.000 anuncios :contentReference[oaicite:2]{index=2}.
Financiación y Hipotecas
El 80% de los compradores recurren a una hipoteca. Es clave comparar opciones:
- Fija: cuota estable.
- Variable: cuota según Euríbor.
- Mixta: combinación de fija y variable.
Simula tu hipoteca:
Ayudas y Subvenciones
Existen diversas ayudas públicas y subvenciones que pueden ayudarte a reducir el coste de la compra de tu primer piso en España. Estas varían según tu perfil y comunidad autónoma.
- Subvenciones para jóvenes menores de 35/40 años: programa “Mi Primera Vivienda” en la Comunidad de Madrid permite financiar hasta el 100 % del valor del inmueble para jóvenes <40 y familias numerosas, sin necesidad de entrada :contentReference[oaicite:1]{index=1}.
- Deducciones fiscales en el IRPF: aplicables en varias comunidades autónomas para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad por la compra o financiación de vivienda.
- Bonificación del ITP: en regiones como Madrid y Andalucía, los jóvenes o familias numerosas pueden acceder al ITP reducido (4 % en lugar del 6‑10 %).
- Planes estatales de vivienda: ayudas para rehabilitación, alquiler con opción a compra y más, publicadas en el portal del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana :contentReference[oaicite:2]{index=2}.
- Vivienda protegida (VPO): vivienda a precios por debajo de mercado, ideal para perfiles con ingresos limitados.
- Programas municipales: muchos ayuntamientos ofrecen programas de ayuda (como el “cheque vivienda joven” o subvenciones a la rehabilitación). Consulta tu municipio para más información.
Consejo: revisa siempre las webs oficiales de tu comunidad, ayuntamiento y banco; las convocatorias pueden cambiar o estar sujetas a cupos.
Enlaces útiles actualizados:
Trámites
Estos son los principales pasos para formalizar la compra de tu piso en España. Es fundamental seguirlos con orden para evitar problemas legales o económicos:
- Solicitar nota simple registral: documento del Registro de la Propiedad que acredita quién es el dueño y si existen cargas, embargos o hipotecas sobre la vivienda.
- Firmar el contrato de arras o reserva: acuerdo previo donde el comprador entrega un adelanto (normalmente un 10% del precio) y se fijan las condiciones de la compraventa.
- Gestionar la hipoteca (si aplica): presentar la documentación al banco, tasar la vivienda y firmar la oferta vinculante de la entidad financiera.
- Firmar la escritura pública ante notario: el acto oficial de compraventa, que se inscribe en el registro y formaliza el cambio de propietario.
- Registrar la propiedad: inscripción en el Registro de la Propiedad para que constes legalmente como dueño.
- Pagar impuestos y tasas: ITP o IVA según el caso, más el AJD en viviendas nuevas. El pago debe hacerse en el plazo legal tras la firma de la escritura (normalmente 30 días).
- Cambio de suministros: gestiona el alta o cambio de titularidad de luz, agua, gas, internet, etc.
- Empadronamiento: registra tu nueva dirección en el ayuntamiento para estar al día en tus obligaciones fiscales y de residencia.
Recuerda que puedes apoyarte en un gestor administrativo o abogado especializado para facilitar estos trámites y evitar errores.
Costes
Al comprar un piso en España, debes tener en cuenta estos gastos principales y adicionales. El coste total de compra suele ser entre el 10% y el 15% adicional sobre el precio de la vivienda.
Costes principales
- Entrada: mínimo el 20% del precio de la vivienda (el banco solo suele financiar hasta el 80%).
- Impuestos:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 6%-10% si es vivienda de segunda mano (varía según comunidad autónoma).
- IVA: 10% si es vivienda nueva.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1%-1,5% del valor de escritura (viviendas nuevas).
- Gastos de notaría y registro: alrededor del 1%-1,5% del precio de compra.
- Tasación de la vivienda: entre 300 y 600 euros, obligatoria para la hipoteca.
- Gestoría: si la hipoteca incluye gestoría, puede costar entre 300 y 600 euros.
Costes ocultos y otros gastos
- Comisión de apertura de hipoteca: entre 0,5% y 1% del importe financiado (depende de la entidad).
- Seguros vinculados: seguro de hogar obligatorio si hay hipoteca; algunos bancos también exigen seguro de vida.
- Certificado energético: obligatorio en compraventas, lo paga el vendedor, pero a veces el comprador asume el coste.
- Copias adicionales de la escritura: coste adicional en notaría.
- Reformas o adecuaciones iniciales: especialmente en viviendas usadas.
Cómo reducir los costes
- Aprovecha las ayudas y subvenciones para jóvenes o familias.
- Negocia las comisiones y vinculaciones con el banco.
- Compara hipotecas: una buena hipoteca puede ahorrarte miles de euros a largo plazo.
Ejemplo: Para un piso de 200.000 €, deberías contar con al menos 60.000-70.000 € para entrada + gastos.
Mejores Zonas para Comprar en las Principales Ciudades
- Madrid: Vallecas, Carabanchel, Usera
- Barcelona: Sant Andreu, Sants, Nou Barris
- Valencia: Benicalap, Campanar, Patraix
- Sevilla: Sevilla Este, Triana, Nervión
- Zaragoza: Actur-Rey Fernando, Delicias, San José
- Málaga: Teatinos, Ciudad Jardín, El Palo
- Murcia: Vistabella, El Carmen, La Flota
- Palma: Son Cladera, El Rafal, Son Gotleu
- Las Palmas: Schamann, Guanarteme, Vegueta
- Bilbao: Rekalde, Deusto, Basurto
- Alicante: Carolinas, San Blas, Altozano
- Córdoba: Ciudad Jardín, Levante, Figueroa
- Valladolid: Parquesol, Delicias, La Victoria
- Vigo: Teis, Coia, Travesía de Vigo
- Gijón: La Calzada, El Llano, Pumarín
- L'Hospitalet: La Florida, Santa Eulalia, Collblanc
- A Coruña: Los Rosales, Agra del Orzán, Elviña
- Vitoria: Zaramaga, Lakua, El Pilar
- Granada: Zaidín, Chana, Beiro
- Elche: Altabix, Carrús, Toscar
Consejos Clave
- Revisa tu capacidad de pago: calcula la cuota mensual que puedes asumir y deja margen para otros gastos.
- Consulta a un abogado antes de firmar: una revisión legal puede evitarte problemas futuros.
- Compara varias viviendas: no te precipites; visita y estudia al menos 3-5 opciones.
- Pregunta por gastos de comunidad y estado del edificio: algunos edificios tienen derramas o mantenimiento costoso.
- Negocia siempre el precio: es habitual que se pueda conseguir un descuento del 3%-10% sobre el precio inicial.
- Verifica que no existan cargas: solicita la nota simple registral antes de cualquier pago.
- Calcula todos los costes: no te centres solo en el precio; suma impuestos, notaría, registro y seguros.
- Comprueba el entorno: valora el transporte, colegios, comercios y posibles ruidos o molestias.
- No firmes nada sin entenderlo: pide que te expliquen las cláusulas y revisa bien todos los documentos.
- Piensa en el futuro: valora la revalorización de la zona y la facilidad para vender o alquilar si lo necesitas.
- Haz una visita en diferentes horarios: así detectarás posibles problemas (tráfico, ruido, ambiente).
- Infórmate de ayudas y deducciones: consulta las ayudas para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
Consejo final: No tomes decisiones precipitadas. Una compra bien planificada evitará problemas y gastos inesperados.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuánto tarda la compra de un piso? El proceso completo, desde la búsqueda hasta la entrega de llaves, suele durar entre 3 y 6 meses.
¿Es obligatorio contratar un seguro al comprar un piso? Sí, el seguro de hogar es obligatorio si contratas una hipoteca. Algunos bancos también exigen un seguro de vida vinculado.
¿Puedo comprar un piso sin ahorros? Es muy difícil. Normalmente se necesita al menos el 20% del precio como entrada más un 10%-12% adicional para gastos e impuestos.
¿Qué gastos tengo al comprar un piso? Entrada, impuestos (ITP o IVA), notaría, registro, gestoría, tasación y posibles seguros.
¿Qué es la nota simple registral? Es un documento oficial que certifica quién es el propietario del inmueble y si tiene cargas (hipotecas, embargos...). Es clave revisarla antes de comprar.
¿Qué es el contrato de arras? Es un precontrato donde el comprador entrega una cantidad a cuenta (normalmente un 10%) y se fija el compromiso de compra-venta.
¿Qué impuestos pago al comprar un piso? Si es de segunda mano, el ITP (6%-10% según comunidad). Si es nuevo, IVA (10%) y AJD (1%-1,5%).
¿Puedo desgravar la hipoteca en la declaración de la renta? Solo si la hipoteca es anterior a 2013 o en casos específicos según comunidad autónoma.
¿Cuánto dinero necesito para gastos iniciales? Aproximadamente un 30%-35% del precio de la vivienda para cubrir entrada, impuestos y gastos asociados.
¿Me pueden conceder hipoteca al 100%? Es muy poco frecuente. Solo algunos bancos lo ofrecen si compras viviendas de su propiedad o en casos especiales.
¿Qué pasa si no pago la hipoteca? El banco podrá iniciar un proceso de ejecución hipotecaria que puede terminar en el embargo y subasta del piso.
¿Es mejor comprar nuevo o de segunda mano? Depende: el nuevo paga IVA (10%) y el usado ITP (6%-10%). El usado suele ser más económico, pero el nuevo tiene más garantías.
¿Qué significa "cargas registrales"? Son deudas, hipotecas, embargos u obligaciones legales sobre la vivienda. Hay que comprobar que se cancelen antes de la compra.
¿Qué es el AJD? El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se paga al inscribir la hipoteca y la escritura pública en el registro.
¿Necesito un abogado para comprar un piso? No es obligatorio, pero sí muy recomendable para revisar contratos y evitar problemas legales.
¿Qué plazo tiene el vendedor para entregar el piso? Lo que se pacte en el contrato, normalmente al firmar la escritura o tras un tiempo fijado de entrega.
¿Puedo usar el dinero de un plan de pensiones para comprar piso? Solo en casos especiales, como desahucio o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.
¿Puedo reservar un piso sin firmar nada? No es recomendable. Lo adecuado es firmar un contrato (arras, reserva) que proteja a ambas partes.
¿Qué diferencia hay entre tasación y valor de compra? La tasación es el valor estimado por un perito para el banco; el precio de compra es el acordado con el vendedor, que puede ser mayor o menor.